Hej Blz
Her er lidt om boligudlejning : tjek dog lige om regler stadig er gældende.Skat er helt sikkert behjælpelige med fortælle dig det hvis nu ....
******************
Udlejning af bolig generelt
Indtægter fra udlejning af en bolig til beboelse er som hovedregel skattepligtige. Hvis du kun udlejer boligen en del af året og ellers selv bruger boligen, eller udlejer enkelte værelser i boligen, vil lejeindtægten dog være skattefri, når den er under et vist beløb.
Der gælder forskellige regler for beskatning af lejeindtægt fra hhv. helårsbolig og fritidsbolig, og reglerne gennemgås i det følgende. Hvis du har brug for mere konkret information, kan du henvende dig hos skatteforvaltningen i din kommune.
Hvis boligen udelukkende anvendes til udlejning, beskattes indtægten efter de regler, der gælder for udlejningsejendomme. Det samme gælder, hvis du er startet på erhvervsmæssig udlejning i løbet af året. Du kan læse mere herom i pjecen "Udlejningsejendomme" på
www.toldskat.dk.
Udlejning af helårsbolig til beboelse
Indtægter fra udlejning af din bolig en del af året eller fra udlejning af enkelte værelser skal beskattes. Det er ikke hele lejeindtægten, der skal beskattes, da du har et vist fradrag. Du kan vælge mellem to forskellige fradragsmetoder.
To fradragsmetoder
Den ene metode er, at man har et bundfradrag, der afhænger af boligens ejendomsværdi eller af huslejen. Hvis du vælger denne metode, bliver du fri for at holde regnskab med udgifterne.
Den anden metode er, at man får fradrag for de dokumenterede udgifter efter en regnskabsmæssig opgørelse af indtægter og udgifter.
Det er ikke muligt at skifte fra metoden med regnskabsmæssigt fradrag til metoden med bundfradrag, hvorimod det er muligt at gå den anden vej. Hvis du har valgt den regnskabsmæssige metode, er valget altså bindende for hele den periode, du udlejer.
Skriv på selvangivelsen
Hvis der, efter du har trukket fradrag fra i fremlejeindtægten/lejeindtægten, er et beløb i overskud, skal beløbet beskattes. Det skattepligtige beløb skal skrives på din selvangivelse. Beløbet skal skrives på som personlig indkomst, hvis du er lejer, og som kapitalindkomst, hvis du ejer den ejendom, der udlejes.
Bundfradrag
Hvis du vælger metoden med bundfradrag, er indtægten ved udlejningen skattefri, så længe den ikke overstiger dette bundfradrag.
Vælger du metoden med et bundfradrag, kan du ikke også trække de reelle udgifter fra indtægten. Udgifter til f.eks. lys, varme, egen husleje eller ejendomsskat kan altså ikke trækkes fra.
Hvis du er lejer For lejere er bundfradraget 2/3 af den samlede årlige husleje - inkl. aconto varme og eventuel boligstøtte.
Andelshavere i private boligforeninger anses her som lejere, og boligafgiften anses som husleje.
Hvis du er ejer For ejere gælder i stedet ejendomsværdien som målestok. Bundfradraget er 1 1/3 pct. af den ejendomsværdi, der er ansat for indkomståret. Fra og med indkomståret 2002 er der dog et mindstebeløb for dette bundfradrag for ejerboliger på 24.000 kr.
For både lejere og ejere Bundfradraget beregnes med udgangspunkt i hhv. den årlige husleje eller årlige ejendomsværdi, når du har haft boligen hele året. Fradraget bliver ikke mindre, selv om du måske kun lejer ud en del af året.
Hvis du ikke selv har lejet eller ejet boligen hele året, kan du ikke få fuldt fradrag, men forholdsmæssigt fradrag. Dette beregnes ved at gange med det antal dage, du har haft boligen, og dividere med 365 dage.
Indtægt ved lejebolig
Har du en lejebolig og fremlejer boligen ud en del af året, eller fremlejer du enkelte værelser ud, vil du have en "fremlejeindtægt". Ved fremlejeindtægten forstås alt, hvad du modtager i forbindelse med udlejningen. Det er altså både det beløb, fremlejeren betaler i almindelig husleje, og fremlejerens betaling for el, varme mv.
Eksempel
Er din årlige husleje 45.000 kr., er bundfradraget 30.000 kr. (2/3 af den samlede årlige husleje).
Regnestykket kan da f.eks. se således ud:
Fremlejeindtægt: 18.000 kr.
Modtaget for varme og el: 3.000 kr.
Modtaget for telefon: 1.200 kr.
Indtægter i alt: 22.200 kr.
Bundfradrag: -30.000 kr.
Til beskatning: 0 kr.
Hvis din fremlejeindtægt ved udlejningen er større, kan regnestykket i stedet se sådan ud:
Fremlejeindtægt: 30.000 kr
Modtaget for varme: 3.000 kr.
Modtaget for telefon: 1.200 kr.
Indtægter i alt: 34.200 kr.
Bundfradrag: -30.000 kr.
Til beskatning: 4.200 kr.
Indtægt ved ejerbolig
Har du en ejerbolig og lejer boligen ud en del af året, eller lejer du værelser ud, får du en "lejeindtægt". Her gælder det ligesom ved lejebolig, at der ved lejeindtægt forstås både lejers betaling for husleje og for varme, el mv.
Eksempel:
Er din ejendomsværdi 850.000 kr., er bundfradraget på 1 1/3 pct. af ejendomsværdien lig med 11.330 kr. Men da minimumsbeløbet for bundfradrag for ejerbolig er 24.000 kr., vil fradraget i dette tilfælde være 24.000 kr. Regnestykket kan da se sådan ud:Lejeindtægt: 18.000 kr.
Modtaget for varme og el: 3.000 kr.
Modtaget for telefon: 1.200 kr.
Indtægter i alt: 22.200 kr.
Bundfradrag: -24.000 kr.
Til beskatning: 0 kr.
Hvis din ejendomsværdi er 2.000.000 kr., er bundfradraget på 1 1/3 pct. af ejendomsværdien lig med 26.667 kr. Regnestykket kan da f.eks. se sådan ud:
Lejeindtægt: 30.000 kr.
Modtaget for varme og el: 3.000 kr.
Modtaget for telefon: 1.200 kr.
Indtægter i alt. 34.200 kr.
Bundfradrag: - 26.667 kr.
Til beskatning: 7.533 kr.
Regnskabsmæssigt fradrag
Du kan altid vælge at anvende en regnskabsmæssig opgørelse af lejeindtægter og udgifter i stedet for metoden med bundfradrag. Det vil sige, at du får et skattefradrag for de faktiske udgifter, du har i forbindelse med udlejningen. Til gengæld får du ikke noget bundfradrag.
De udgifter, du kan trække fra i regnskabet, er de forholdsmæssige driftsudgifter som el-, gas- og varmeudgifter, samt - ved lejebolig og andelsbolig - den forholdsmæssige andel af huslejen (dvs. den del af huslejen, der reelt svarer til det areal af boligen, fremlejeren benytter - og set i forhold til længden af den udlejede periode).
Ved udlejning af ejerbolig vil du også kunne trække en forholdsmæssig andel af ejendomsskatten fra. Mht. ejendomsværdiskat kan denne nedsættes forholdsmæssigt - i.f.t. det udlejede. Se mere i afsnittet "Ejendomsskatten og Ejendomsværdiskatten
For både ejer- og lejebolig gælder, at hvis det udlejede er møbleret, kan du også fradrage eventuelle vedligeholdelsesudgifter og afskrivninger vedrørende inventaret (ikke hårde hvidevarer).
Eksempler
Lejer: Hvis du fremlejer værelser i en leje- eller andelslejlighed, kan regnestykket f.eks. se sådan ud (Bemærk, det samlede fradragsbeløb kan ikke overstige lejeindtægten):
Fremlejeindtægt: 18.000 kr.
Modtaget for varme, el mv.: 3.000 kr.
Indtægter i alt: 21.000 kr.
Forholdsmæssig andel af husleje: -9.000 kr.
Forholdsmæssig andel af varme- og eludgift:
-3.000 kr.
I alt til beskatning: 9.000 kr.
Ejer: Udlejer du værelser i en ejerbolig, kan regnestykket f.eks. se sådan ud (Bemærk, det samlede fradragsbeløb kan ikke overstige lejeindtægten):
Lejeindtægt: 18.000 kr.
Modtaget for varme, el mv.: 3.000 kr.
Indtægter i alt: 21.000 kr.
Forholdsmæssig andel af ejendomsskat -1.500 kr.
Forholdsmæssig andel af varme- og eludgift:
-3.000 kr.
Evt. andel af indboforsikring: -1.000 kr.
I alt til beskatning: 15.500 kr.
Derudover kan ejendomsværdiskatten blive nedsat forholdsmæssigt. Se afsnittet "Ejendomsskatten og Ejendomsværdiskatten".
**********************
http://www.ejendomsadministration.nu/lejeskat.htm***********************
Mvh Per
